投资性房地产会计处理的改进

　　《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。而《企业所得税法》第十一条规定。在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。投资性房地产符合《企业所得税法》对固定资产的界定，属于在计算应纳税所得额时可以计提折旧、准予扣除的固定资产项目。由于《企业会计准则》和《企业所得税法》的不同规定，导致企业在计算应纳税所得额时纳税调整工作量较大。

　　另外，随着时间的推移，房地产将逐渐变旧，其成本与公允价值的差距将变大。虽然房地产的增值能抵减一部分差距，但是。时间越长。差距将越明显，通过公允价值变动调整的金额将越大。此时，“公允价值变动”科目反映的不仅是公允价值的变动内容，更主要反映的是投资性房地产的折旧，不符合该科目设定的本意。而且由于在会计核算中对投资性房地产不计提折旧，账面也没有任何显示，纳税调整时很容易疏忽，影响企业正确计算应纳税所得额。因此，笔者认为，应对投资性房地产计提折旧，从而有效减少纳税调整的工作量，提高应纳税所得额计算的正确性。

　　【例】2007年12月，甲公司在商业繁华地段购入一门市房，价款4000万元，准备将其出租。同月甲公司与乙企业签订租赁协议，将门市房租赁给乙企业使用，租赁开始日为2008年1月1日，租赁期2年。

　　(1)假设2008年末，该门市房的公允价值为4100万元，按照会计准则的规定，会计处理为：

　　借：投资性房地产——公允价值变动　　 1000000

　　　贷：公允价值变动损益 　　　　　　　　1000000

　　在计算2008年甲公司的应纳税所得额时，企业除了需要调整公允价值变动损益对应纳税所得额的影响，还要调整该门市房应计提的折旧对应纳税所得额的影响。

　　假设该门市房折旧年限为20年。净残值率为5％，则每年的折旧额为190万元，2008年计算应纳税所得额时，需要调整的金额为291)万元(100+190)。

　　笔者认为。应对投资性房地产计提折旧，则会计处理为：

　　借：其他业务成本 　　　　　　　　　1900000

　　　贷：投资性房地产——成本 　　　　　1900000

　　公允价值变动的会计处理为：

　　借：投资性房地产——公允价值变动 2900000

　　　贷：公允价值变动损益　　　　　　 2900000

　　如此以来，在计算2008年甲公司的应纳税所得额时，企业只需要调整公允价值变动290万元对应纳税所得额的影响，简化了调整工作；同时。计提的折旧冲减投资性房地产成本，也可以反映出投资性房地产新旧变化程度，符合会计核算的要求。

　　(2)假设2009年末，该门市房的公允价值为3900万元，按照会计准则的规定，会计处理为：

　　借：公允价值变动损益　　　　　　 2000000

　　　贷：投资性房地产——公允价值变动 2000000

　　2009年计算应纳税所得额时，需要调整的金额为280万元[(100-200)+190×2]。

　　笔者认为，应对投资性房地产计提折旧，则会计处理为：

　　借：其他业务成本 　　　　　　　1900000

　　　贷：投资性房地产——成本 　　　1900000

　　公允价值变动的会计处理为：

　　借：投资性房地产——公允价值变动 100000

　　　贷：公允价值变动损益 　　　　　　100000

　　在计算2009年甲公司的应纳税所得额时，企业只需按照公允价值变动的余额，即280万元(290-10)，对应纳税所得额进行调整，操作简单，不易出错。

　　(3)假设2010年1月，甲公司将该门市房出售，取得收入3800万元，不考虑相关税费，按照会计准则的规定，会计处理为：

　　借：银行存款 　　　　　　　　　38000000

　　　贷：其他业务收入　　　　　　　 38000000

　　借：其他业务成本　　　　　　　 39000000

　　　　投资性房地产——公允价值变动 1000000

　　　贷：投资性房地产——成本 　　　40000000

　　借：其他业务收入 　　　　　　　1000000

　　　贷：公允价值变动损益　　　　　 1000000

　　2010年计算应纳税所得额时，需要调整的金额为280万元(190×2-100)。

　　笔者认为，假设不考虑2010年1月应计提的折旧，会计处理为：

　　借：银行存款　　　　　　　　　 38000000

　　　贷：其他业务收入 　　　　　　　38000000

　　借：其他业务成本　　　　　　　 39000000

　　　贷：投资性房地产——成本 　　　36200000

　　　　　　　　　　　——公允价值变动 2800000

　　借：公允价值变动损益 　　　　　　2800000

　　　贷：其他业务收入 　　　　　　　　2800000

　　2010年计算应纳税所得额时，企业不需要进行任何纳税调整。减轻所得税申报工作。