出售自有土地的土地增值税处理

　　【问题】

　　本公司于2008年出售土地一块，土地来源为早期政府划拨（上世纪五六十年代邮电时代划拨），土地及房屋产权均为本公司，现居住部分单位老职工。该土地评估公司评估土地价格为1000万，房产评估价格为308万，总价为1308万元。最终拍卖总价格为1150万元。我方认为土地成交价格低于评估价格，不应该缴纳土地增值税，地方税务局认为应按照1150万元作为土地增值额，缴纳土地增值税。请问该如何计算该块土地的土地增值税？

　　【解答】

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。”

　　第三条“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条法规的税率计算征收。”

　　第四条“纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条法规扣除项目金额后的余额，为增值额。”

　　第六条“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部法规的其他扣除项目。”

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。”

　　因而，对于贵企业而言，该转让行为中所涉及的扣除项目应包括取得土地使用权所支付的金额以及旧房的评估价格（不考虑其他税费及扣除项目的情况下），土地使用权应按当初取得土地使用权所实际支付的金额来计算，对贵企业而言，该土地使用权属于早期国家划拨，贵企业如果在取得该项土地使用权时未付出任何款项则在计算转让环节土地增值税时该项土地使用权的可扣除金额应为零，不能以土地的评估价格进行基数进行扣除；但对于自建的旧房在转让环节计算土地增值税时可依据上述规定按其评估价格进行扣除。

　　所以，实际贵企业就该转让行为可作为土地增值税扣除的项目应仅为旧房的评估价格，贵企业实现了土地的增值，应按照上述规定进行计算缴纳土地增值税。