外购投资性房地产的账务处理

　　【问题】

　　成本计量模式下，外购或自行建造的投资性房地产应如何做账务处理？

　　【解答】

　　外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用，用于出租(或资本增值)的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。

　　[例]20×9年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元(假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量，下同)。甲企业的账务处理如下：

　　借：投资性房地产——写字楼　　　 12000000

　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　 12000000

　　自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。

　　[例]20×9年3月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。20×9年6月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工(达到预定可使用状态)时开始起租。20×9年7月5日，三栋厂房同时完工(达到预定可使用状态)。该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的造价均为1000万元，能够单独出售。

　　甲企业的账务处理如下：

　　土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产600×(1000÷3000)＝200（万元）。

　　借：投资性房地产——厂房　　　　　 10000000

　　　贷：在建工程 　　　　　　　　　　　10000000

　　借：投资性房地产——土地使用权　　　 2000000

　　　贷：无形资产——土地使用权 　　　　　2000000