普通与非普通住宅如何分开核算

　　【问题】

　　根据土地增值税的优惠政策，企业分开核算标准住宅和非标准住宅的可享受不超过20%的免土地增值税的优惠，不能分开核算的不能享受，请问分开核算是指什么？判断是否分开核算的标准是什么？

　　【解答】

　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　根据上述规定，企业开发项目中包含普通住宅与非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　分别计算增值额是指：

　　1、分开核算普通住宅和非普通住宅的收入额；

　　2、分开核算普通住宅和非普通住宅的扣除项目金额：

　　分开核算取得土地使用权所支付的金额；

　　·分开核算新建房及配套设施的成本（包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。）；

　　·分开核算开发土地和新建房及配套设施的费用（即：房地产开发费用）；

　　·分开核算与转让房地产有关的税金；

　　·分开核算对从事房地产开发的纳税人加计20%的扣除。

　　对属于普通住宅和非普通住宅共同的成本费用，应按可售建筑面积占总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定项目的扣除金额。