私房出租税收怎么计算和征收

　　私房出租税收征收主要有两种方式：综合税额核定征收与按实征收（按实际租金收入申报），可由纳税人选择，但如需代开发票，应按实征收。

　　一、核定征收应纳税额＝月核定税额×纳税期私房出租单位建筑面积月综合税额表

　　二、按实征收税款计算（按月例举）如下：

　　1、营业税＝月租金收入×3%（私房出租营业税起征点为1000元，月租金大于1000元的才计征营业税。从2008年3月1日起，对个人出租住房不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税。）

　　2、城建税＝营业税×（1％或5％或7％）（在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。外籍和港澳台人员不征。）

　　3、教育费附加＝营业税×3%（外籍和港澳台人员不征）

　　4、地方教育附加＝营业税×1%

　　5、房产税＝月租金收入×4%

　　6、土地使用税＝每平方米土地年税额÷12×占地面积（土地使用税根据所处地段年税额每平方米4至25元，从2008年3月1日起，免征土地使用税）

　　7、印花税＝租赁合同总金额×0.001（从2008年3月1日起，对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税）

　　以上7项相加，即营业税+城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税，假设称之为相关税费（以下计算个人所得税时需用到）。

　　8、个人所得税：

　　（1）月租金收入<=800元的：免征个人所得税

　　（2）月租金收入大于800元小于4000元的：个人所得税＝[月租金收入－相关税费-修缮费用可扣除额－800元]×10%

　　（3）月租金收入大于4000元的：个人所得税＝[（月租金收入－相关税费-修缮费用可扣除额）×（1-20%）]×10%

　　说明：对个人出租房屋取得的所得按10％的税率征收个人所得税。个人出租房屋取得的所得，以每次（月）取得的房屋租赁收入扣除税费标准后的余额为应纳税所得额。

　　可扣除费用主要为：收入额－各项税费、修缮费后余额为4000元以下的，可扣除800元等；收入额－各项税费、修缮费后余额4000元以上的，可扣除余额的20％。其中修缮费每月最高可扣除800元，不足800的按实际修缮费用扣除，超过800的余下部分于次月按本原则继续抵扣。

　　9、如果各项税费由租赁方承担的，则出租方实际取得的出租所得为“租金收入+各项税费”，应以此作为计算依据。