这是我们给某国有企业做的案例，筹划效果是：减轻35.29%的高额税负。房屋租赁例如出租车间、厂房，出租宾馆、门面房等，就要按租金收入的12%交纳房产税。但这些出租内容又不仅仅是房屋，还有房屋内部或外部的一些设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等。税法对这些设施不征收房产税。但是，如果这些设施与房屋不加区别地同时签在一张租赁合同上，那设施也要交纳房产税。很多企业的税负，就是这么糊涂地高上去的。
我们接触的某一国有企业，要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民营企业。双方谈定厂房连同设备一年的租金是2 000万元，然后签订了租赁合同。内容大致是：甲方同意将厂房连同设备租给乙方，乙方支付厂房和设备租金一年2 000万元，签订合同后，乙方先付一半的租金，年底再付另一半租金。
按照这个将厂房连同设备一起出租的合同，甲方要缴纳的房产税为2 000万元乘以12%，即240万元房产税；缴纳营业税为2 000万元乘以5%，即100万元，合计为340万元。也就是说，依据这个合同，机器设备也交纳了12%的房产税。这有点冤。
出租工厂的第一年，这个企业老老实实（因为不知道冤）地交纳了340万元的税款。但在第二年——找我们咨询之后，他们的出租合同就“相见恨晚”地改变了：把一个租赁合同改变为两个租赁合同——厂房出租合同与设备出租合同。内容大致是：甲方以每年1 000万元的租金出租厂房，以每年1 000万元的租金出租设备。
虽然两项租金合计仍为2 000万元，但最终因设备出租不涉及12%的房产税，纳税总额因合同改变随之发生明显改变：甲方出租厂房缴纳的房产税为1 000万元乘以12%，即120万元；设备出租不涉及房产税即节约了120万元；缴纳的100万元营业税不变。这样甲方总体纳税就从340万元减少到220万元，税负减轻了35.29%。
对于征收的特殊税种，我们在交易时，应当充分了解税法规定，把不涉及该特殊税种的内容分开，就能减轻税负。
