我国经济的快速发展，使房地产租赁市场更加广阔，城市居房、门店和楼堂馆所的经营租赁市场已日逐繁荣活跃。因此，如何加强房屋租赁行业的税收征管，全面堵塞税收漏洞，已成为各级地税部门搞好当前税收征管工作中的一个重要课题。
一、房屋租赁税收征管中存在的诸多问题探析
（一）纳税意识淡薄，偷逃税手段花样多
出租方及承租方未按规定申报缴纳相关税费，这既存在双方不了解相关税收法律法规的情况，同时也存在着故意偷税的嫌疑。
1、相对单位出租方而言，由于部分单位认为他们是行政机关或是全额、差额拨款的事业单位，因为都是财政补贴的，也就不需要缴税，只有当承租方提出要正式的发票时才会想起要到地税机关纳税开票，但也存在因房租费收入要缴纳超过17%的税费，有故意不缴、不按实申报或改变项目申报的现象，如：按场地租赁费申报缴纳可少缴12%的房产税款。就承租方而言，大部分对票据的取得不太注重，认为财政、地税的发票都一样，有些甚至连自制的收据、白条收据也无所谓，只要有份收款凭据就行；还有部分租赁双方私下达成协议，以承租方经营的项目服务（如：餐饮、娱乐服务、货物销售、修理修配等）来抵租金，这样对双方而言，既可以减少收入逃避了税收，也可减少支出逃避检查。而对无偿使用免税单位房产的纳税单位，不懂得要由使用人缴纳房产税的税收规定，更有甚者可能连房产税都没听说过。
2、由于个人出租房屋的纳税工作涉及的纳税人全部为自然人，纳税意识差、征纳双方征收问题多，就成为个人出租房屋税款征收的主要矛盾，大部分房东抱着“能逃则逃，能少则少”的心态。加之租金一般都以现金方式结付，租赁双方除租房合同外，一般都不再需要其他有约束力的书证（如发票等）。同时，还存在着有变相出租、转租和再转租的现象，这些收入都带有很大的隐密性，个人纳税相当被动、消极，致使税收大量流失，对税收征管极为不利。
（二）涉及税种多，综合税负过高
目前，房屋租赁涉及税费种类最少有3种，多则7—8种。这不仅给税收征管带来诸多不便，也不便于征纳双方的理解和执行；同时因出租和自营房产税收计税依据不同以及分别适用不同税率，纳税人抵触情绪较大。单位房屋出租经营用房收入需缴纳的税费（以县城为例）包括房产税12%、营业税5%、城市维护建设税5%、教育费附加5%、防洪保安基金0.6‰、印花税1‰等，仅这几项合计就超过了17%，还不包括土地使用税在内。这其中房产税就占到了总税负的70%，而相对于场地出租的税负率约5%高了12个百分点，这也导致了许多单位将房屋租赁合同改头换面，以便达到不缴或少缴税款的目的。
个人私房出租业务税收负担更重，征管难度更大。经营用房出租收入除按单位租赁经营用房收入同样征收税费外，有的还要征收个人所得税，综合税负最高可达19%以上；即使个人出租住房的房产税、营业税税率有所降低，但综合税收负担率也在15%以上（其中房产税4%，租赁营业税1.5%、城建税及教育费附加10%、印花税0.1%、个人所得税附征率10%、防洪保安基金0.6‰，另外还有土地使用税等），这种高税负率不但增加了该项税收征收管理工作的难度，同时也催生了一部分房屋出租人偷逃税收的动机。
与房屋租赁税收负担率相比较，自营房屋的税收负担率就低得多了，仅房产税税率两者就相差10%以上，且没有租金收入应征收的营业税金及附加。在各地，因不同地域、不同类别的房产产生的收益往往差别很大，但现行的房产税体制并没有能够体现出与房产的收益级差相关的差别税收政策来，目前，国家虽出台了相关文件对租赁市场的税率作了一些调整，但对促进居民出租房屋市场的税收征管收效甚微。
（三）税源零星分散，房屋租赁收入缺乏有力监控
由于房屋出租分布面广，而其行为隐蔽性、动态性又强，这给税源的控管工作带来了一定难度，加上租赁双方特别是居民个人大多采取口头协议、现金支付的形式，租金收入少报、漏报现象严重，直接导致税收流失，税额难以准确计算，往往是代征单位根据房屋的大致位置与租赁时间做出估算来确定税额，这样极大影响了代征工作的严肃性与规范性。目前，包括税务机关在内的经济监督管理部门对房屋租赁业务还未形成具有约束力的监控手段，政府对房屋租赁行为的管理制度不全、职责不明、手段不力、执行不到位；税务部门征管手段停滞不前，还处于手工操作的原始征管状态，征管数据不能集中，不能有效地对已有的税源信息进行处理；各部门之间信息交流不畅，资料不完整，征收效应问题没有得到实施和解决。因此，尽管经过多次定期税收清理，但漏征漏管户时有发生。
（四）征管基础薄弱，计税依据难确定
对房产租赁情况，税务机关征管基础薄弱，底册不清。在调查中发现，税务机关对辖区内纳税户房产租赁情况掌握的征管基础资料欠缺，尤其对个人住房租赁情况的底册几乎为零。房屋租赁税源底子不清，暴露出我们征管基础工作方面的漏洞，税源监控不够，也反映出税务机关与相关部门的信息交换不畅。
出租房因地域、结构、设施的差异，租金收入悬殊，征税依据难确定。按规定，对房屋出租取得的租金收入征收税款，应严格据实计征。但现实情况是，因为出租房屋面积、地段、房间朝向、装修程度、房型、楼层的不同，甚至是房东、房客性格的不同，都会影响到租金的高低，房屋租金一房一价，相差悬殊。倘若租赁双方结成“攻守同盟”，拒绝提供租赁协议，或提供虚假租赁协议，税务机关对该部门租金收入的取证、核实、征收均有很大的难度，计税依据难以确定；有的双方在合同中签订不合法的条款，在遇到税务机关征税时相互扯皮，互不认帐，无法确定租金收入。
（五）工作重心不确立，对纳税人监督不够
目前，地税工作的重心倾向性明显，其主要原因有二：1、从税种上看，由于地税部门所征收的税种本身就比较多，近几年又开始逐步增加对代征几项费用的征收力度，加之税收任务连年高速递增，而人员的配备却未能及时增加到位，为了确保每年税收收入的稳步增长，地税工作的重心难免会倾向于占地税收入比重高的税种，比如营业税、企业所得税、个人所得税等，而对小税种不够重视，每年保证稳步增长就行，很少进行过专项性或重点的征管调研或稽查。2、从管理的面上看，税收工作一直以来都比较侧重于企业、房地产、个体经济等自身产生的税收进行管理，对其他单位的征管主要侧重于个人所得税代扣代缴的管理，而未在小税种上对其重视，由于其自用的房产是房产税免税单位，因而未能及时掌握其房产的实际使用情况，加之有些税务干部本身业务素质不高，或对工作的责任心不够，对税款的征收、发票的开具等基础征管资料欠缺详细审核，这在一定程度上也导致了税款的流失。
近几年来无论是审计部门的审计力度还是财政部门的监控力度都有了很大加强，但对财政拨款单位内部管理监督仍远远不够。1、监控力度没有深入。有些单位为了逃避租金收入统一并入到财政会计核算中心核算，变相的以其下属的工会或后勤机构等名义收取房租或其他名目的收入，并直接用来发放奖金等。2、审核把关不严。财政部门对行政事业性往来款收据的具体填开内容要求或缴销审核不严，也造成了行政事业单位未能严格按照税法规定开具合法的房屋租赁专用发票现象。
二、加强房屋租赁税收征管的一些思考和探索
如何尽快提高房屋租赁税收的征管水平，做好房屋租赁税收征管工作，笔者认为应从以下几个方面着手：
（一）完善税收征管办法，达到以票控税目的
探索和建立由付租方代扣代缴房屋出租税款的征管办法，以发票为载体，严格实行由税务机关开具《房屋租赁业专用发票》，承租方凭发票支付租金的制度。并采取有奖发票的形式，以较高的中奖率或中奖额度来鼓励租房人索要《房屋租赁业专用发票》，从源头上实行以票控税。
（二）制订房租价格评估体系，定期公布调整计税租金
建立健全房屋出租税源评税体系。对于各类出租房屋，由税务机关进行定期普查，摸清税源，掌握底数进行动态跟踪管理，在广泛调研的基础上，根据房屋的地段、楼层、面积、用途等划分等级，报经政府批准，由政府下文及时制定相对合理又与市场租金比较接近的计税租金标准，并在一定范围内公布实施。对于房屋租金明显低于计税租金标准又无正当理由的，则按计税租金标准征税，以避免房屋出租计税价值的随意性和不公平性。
（三）充分发挥网络依托作用，增强税收征管科技的含量
充分依托信息化手段，实现与城建、房产、工商、公安等部门信息联网，充分利用各部门对房屋租赁管理的信息资料，结合现有的税收征管信息，通过科学的、规范的现代化手段，逐区、逐街、逐户地对房屋出租行为进行信息跟踪和税源监控，建立一套房屋租赁信息管理系统。协调规范同有关部门对租赁合同的文书管理，建立定期交换制度，从而实现对房屋出租税收的即时、动态、有效的监控，不断提高控管水平。
（四）加大税收政策宣传力度，提高纳税人自觉纳税意识
要多种方式、多种渠道、针对性开展税法宣传，倡导依法纳税，增强公民自觉纳税意识。组织专门人员经常深入房屋出租现象相对比较普遍的小区内宣传税收政策，在广大房屋出租户中积极培养和倡导依法纳税的社会风尚。同时，充分发挥协税、护税网络的积极作用，鼓励培养广大群众相互监督的意识，在社会上营造一种纳税光荣的良好氛围。另外要做好培训工作，尤其是对财政拨款单位，不能象过去只侧重于个人所得税代扣代缴的培训，应多强化小税种方面的税法知识培训，提高单位的纳税意识，使其能自觉及时准确的进行申报纳税。
（五）加大税收稽查惩处力度，提高纳税人偷逃税款成本
对不依法纳税的纳税人实施“小税重罚”，加大纳税人偷逃税款的货币成本，从根源上遏制纳税人偷逃税款的念头。对不履行代扣代缴义务的单位和个人，严格按《征管法》及其实施细则有关规定处理，增加偷税的风险成本，降低偷逃税的预期收益。强化税务人员自身素质建设，提高税收征管和检查水平，严格对相关单位进行财务、票据方面的审核、检查，提高纳税人偷逃税款被发现的机会成本，同时加大处罚力度，达到以罚促缴的目的。
（六）成立税收征管专业机构，充分发挥税控联管作用
制定一套严谨有效、操作性强的考核办法，由地税系统内部设立专门机构或通过由政府组织成立以地税主管、各部门抽调人力组成的专门管理机构，改变以往的突击性征管为日常性专一征管的征收模式，充分发挥税收协税护税网络和纳税评估作用，进一步提高对房屋租赁业税源监控水平。一是加强与房管部门的协作，及时向税务机关提供出租房屋的位置、结构、质量、面积房产价值及产权所有人等信息，这样可杜绝纳税人申报收入的随意性；二是加强与工商部门的对口衔接，及时把握纳税人“进”、“出”情况，从而摸清房源、税源；三是加强日常纳税评估工作。今后纳税评估的对象应向小税种倾斜，用各种各样的方法尽可能多地掌握税源的规模和分布，对可能漏征、少缴税款的单位要运用评估方式进一步了解相关情况，以达到充分掌握税源的目的。
