一、土地增值税清算申报与审核应用软件的开发背景
（一）土地增值税清算的由来
土地增值税清算,是指土地增值税纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。自2007年开始，国家税务总局统一部署在全国范围内开展土地增值税清算工作。
（二）土地增值税清算工作的难点及成因
土地增值税清算工作既是土地增值税征管的重要内容和关键环节，又是房地产税收管理的难点和薄弱环节。土地增值税清算涉及政策法规广、综合成本多、时间跨度大、计算相当复杂、自行申报难度大、清算审核繁琐，对于被清算单位和清算审核部门都是一项沉重而又繁杂的工作负担。
1.开发形式复杂多样，清算工作难度大。目前主要表现为房地产开发有独立开发、合作开发、滚动开发、成片开发等多种形式。一方面滚动开发和成片开发项目开发周期较长，允许税前扣除的开发成本和费用无法按照每个项目进行分摊，准确计算土地增值税难度较大。另一方面开发企业与建安企业存在较强的关联关系或者本就是两块牌子、一套人马，债务关系复杂，加之开发企业账务核算混乱、收入不入账或结转不及时、费用归集不全、普通住宅与非普通住宅不能分别核算等各种原因，使得清算工作困难重重。
2.销售价格不透明，计税收入确定难。在房地产的开发过程中，地段、环境、楼层、面积、户型、销售时间等影响房价因素众多，房价千差万别，加之开发商在销售环节大多采取预收款方式进行核算，税务部门很难掌握全部收入情况。
3.扣除项目难以界定，增值额认定难。由于房地产开发财务核算的复杂性，加上房地产开发的时间跨度长，开发成本大，有的房地产开发企业虚列扣除项目金额，有的对开发成本费用不进行项目间的分开核算，有的不及时归集成本费用，影响税金计算的真实性。
4.开发项目统一核算，政策界限不明晰。房地产企业开发普通住宅，增值率在20%以下的，可免征土地增值税，市县一级普通住宅开发增值率一般不超过20%，而商业门店增值率则普遍在60%以上。在实际操作当中，如何明确划分普通住宅与商业门面房面积，征纳双方分歧较大，如果按建筑面积来划分，则准确计算应纳税额就存在一定难度。
（三）土地增值税清算工作的研究对策
一方面，积极采取传统的应对策略：一是完善控管手段，提高征管质量。通过加强对房地产开发企业会计基础资料的管理，要求纳税人完整收集土地增值税扣除项目资料，同时要按照每一套商品房来建立土地增值税管理档案，强化税源基础管理工作。二是加强部门配合，健全协税网络。通过加强同房地产相关部门的联系协调，取得多方支持与配合，建立与计委、城建、土地、规划、房管、银行等部门的信息交流机制，对房地产开发项目从计划、合同、工程进度、销售、产权转移等各环节进行全面监控，以此来实现对土地增值税的全程监控。三是强化税务稽查，严格政策执行。有针对性地开展土地增值税专项检查工作，加大稽查力度。四是做好业务培训，提高执法水平。积极做好土地增值税的纳税辅导工作，注重加强财务人员的税收政策培训。
另一方面，随着信息科学技术的飞速发展，科技管税、科技兴税已成为现代税收管理改革的必然趋势和内在动力。努力尝试把信息化建设和税收政策有机结合起来，并加以运用到税收管理工作的一线，是不断提高土地增值税清算管理质效、优化纳税服务、实现征纳双方“两个减负”的必然选择。土地增值税清算申报与审核应用软件应运而生，该应用软件同时具备清算申报、清算审核双重功能，并集税务部门风险预警、风险应对管理于一体。
二、土地增值税清算申报与审核应用软件的主要构成
土地增值税清算应用软件的核心是一套建立在利用Microsoft Excel的计算功能的基础上，结合土地增值税清算各项税收法规政策和附列报表要求，对各类报表进行标准化设计，并在表内预设计算公式，进而整合成为一套包含4主21副报表的清算报表系统。系统集成了202个公式， 50个权数指标公式，89个项目预警值，具有将会计基本数据转化成转让房地产收入总额、扣除项目金额、增值额、应纳税额等计算项目的功能，并自动执行各项税收政策，处理财税差异，进行纳税调整，表内错误提示，智能化地将表内表间基本指标数据迅速集合，自动计算并生成全套《土地增值税清算申报表》。
该应用软件主要有以下几大模块：
（一）房地产企业开发项目情况报告表
该表主要填列房地产开发企业基本信息，开工竣工时间、占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、可售面积、已售面积等项目情况。根据销售面积情况，自动生成折算系数，最后得出判断是否达到项目清算条件的标准。
（二）申报总表1（自动）
土地增值税清算申报表（一）（从事房地产开发的纳税人适用）。根据填列的数据自动生成土地增值税清算申报表。自动调整加计扣除项目及不可加计扣除项目金额。
（三）申报总表2（自动）
土地增值税清算申报表（二）（从事房地产开发的纳税人普通标准住宅项目适用）。根据填列数据自动生成普通标准住宅项目（免税项目）的土地增值税清算申报表。
（四）附表1-10及其列表
导航式填列财务数据，自动处理表间表内勾稽关系，自动生成纳税调整事项明细表，企业填报好后生成报送税务机关的数据文件，而税务机关可在其基础列表上进行逐项审核。包括：房地产转入收入表、取得土地使用权所支付的金额明细表、土地征用及拆迁补偿费明细表、前期工程费明细表、建筑安装工程费明细表、基础设施费明细表、公共配套设施费明细表、开发间接费明细表、利息支出明细表、与转让房地产有关税金缴纳情况明细表等。
各列表是对其附表的明细罗列，先逐项采集的列表数据可自动汇总生成附表信息，然后再转化汇总到主表中。清算审核人员也可以根据纳税人报送的附表及其列表明细逐项进行审核，并进行备注，说明审核情况，调整相应金额，迅速使审核后的收入、成本、增值额、清算税款等数据自动产生，清算审核更加明了规范，更加灵活高效。
（五）评估模型表
该表适用于税务部门，主要是体现风险预警管理的土地增值税模型指标表。共设计了72个项目，50个权数指标公式，89个项目预警值，综合对主附表数据自动进行计算对比，并产生指标分值，对与预警值比较偏差值在合理范围之外的项目产生疑点问题，最终形成疑点列表，便于使用人员进行查证、调整，最大限度地保证清算的准确性、真实性、合法性。
三、土地增值税清算申报与审核应用软件的主要特点
土地增值税清算申报与审核应用软件是一套综合的房地产开发企业土地增值税清算数据管理平台，其逻辑关系清晰明了、操作方式简单快捷，是一套真正适用于企业办税人员和税务干部的应用软件。它主要具备以下几大特点：
1.可以轻松解决土地增值税清算申报繁琐问题。采用向导式的报表设计及操作方式，其简洁的填写模式、详细的填表说明将会指导纳税人准确、快速地完成土地增值税清算申报的填报工作。办税人员无需精通清算政策、钻研报表，只要一一对应填入相关财务数据，报表就会自动生成，土地增值税清算申报工作的繁琐问题迎刃而解。
2.整套应用软件高度智能化、自动化。该应用软件能够自动执行土地增值税清算所涉及到的各项政策、自动调整财务处理与税收政策的差异，并能够自行进行汇总、比对；该应用软件准确的表内与表间勾稽关系可以帮助其精确地完成表内与表间数据的自行计算，并能够自动生成逻辑勾稽关系准确无误的全套土地增值税清算申报表和风险评估模型表。
3.可以极大提高土地增值税清算工作效率。该套应用系统逻辑性强、勾稽关系简单、易学易懂，自动计算和审核功能强大。用户只要按照报表的逻辑对应关系，报表设计栏的明确提示，填表详细的说明，就完全能够快速完成土地增值税清算申报或者审核工作，从而减少土地增值税清算的工作量，提高清算效率、充分节省时间。
4.可维护、可升级，能够与土地增值税清算最新政策保持高度一致。整套应用系统是依据最新的土地增值税清算政策和税务主管部门的要求进行设计的，一旦税收政策发生变化，该应用系统可随时进行维护或升级，从而保证其稳定性和延续性。
四、土地增值税清算申报与审核应用软件已初现成效
2012年下半年，我分局在组织土地增值税清算的2个项目中推荐并使用了该应用软件。通过使用情况来看，无论是纳税人，还是审核人员，都一致反映该应用软件具有设计严谨、操作方便、简单适用、数据精准等效果。具体表现在：
对于企业财务人员来说，该应用软件能够帮助其正确执行各项土地增值税清算政策、降低了纳税风险；同时，该应用软件能够自动汇总各项收入、成本、费用，能够自动生成土地增值税清算申报表，提升了申报工作的效率。
对于清算审核人员来说，其仅需要根据企业报送的相关资料，采集相关数据信息，在该应用系统中按逻辑对应关系进行填列并逐项进行审核，并利用软件实现数据的自动汇总与生成。出现差错时，可以随时修正错误的数据，其相关联的正确数据就会自动产生，无需重新计算，从而提高了工作效率。
对于风险评估部门来说，可以充分利用风险评估模型报表产生的数据，有效进行风险预警管理，找准土地增值税清算工作的难点和薄弱环节，从而增强土地增值税清算审核的透明度，有效防范税收执法风险。
