问：我单位属于粮食购销企业，由于城镇规划，折迁原仓库后，有近两亩的空地，企业决定同建筑商联合开发，企业出土地，建筑商出资金，建成后50%归企业，50%归建筑商，企业所得的50%准备全部出售，用作职工买断工龄的安置费，请问企业应缴纳什么税？税率是多少？建筑营业税由谁缴纳？
答：你单位和建筑企业通过土地使用权和房屋所有权的相互交换，双方都拥有了部分房屋的所有权，在这一合作过程中，你单位转让了部分土地使用权，发生了转让土地使用权的行为；建筑企业则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因此，你单位应按营业税“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”纳税，企业应按营业税中“销售不动产”税目纳税。一方如你单位将分得的房屋销售，则又发生了销售不动产行为，也应对其销售收入再按“销售不动产”缴纳营业税。“转让无形资产”和“销售不动产”的营业税税率是5%。建筑安装营业税是由建筑施工单位负责缴纳。
在联合建房中，产权发生转移，还涉及契税问题。你单位取得房屋的所有权，应按取得房屋价值的4%纳契税；建筑商取得土地使用权，也应按土地价值的4%纳契税，如房屋、土地的价值无法分开核算，就按评估价值计征。
另外，合作建房，建成后分房的，根据财税字[1995]48号文规定，如果用于自己的生产、经营、生活的，免征土地增值税；但如果建成后把分得的房产转让的，不享受此项优惠，要按规定交土地增值税。
答：你单位和建筑企业通过土地使用权和房屋所有权的相互交换，双方都拥有了部分房屋的所有权，在这一合作过程中，你单位转让了部分土地使用权，发生了转让土地使用权的行为；建筑企业则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因此，你单位应按营业税“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”纳税，企业应按营业税中“销售不动产”税目纳税。一方如你单位将分得的房屋销售，则又发生了销售不动产行为，也应对其销售收入再按“销售不动产”缴纳营业税。“转让无形资产”和“销售不动产”的营业税税率是5%。建筑安装营业税是由建筑施工单位负责缴纳。
在联合建房中，产权发生转移，还涉及契税问题。你单位取得房屋的所有权，应按取得房屋价值的4%纳契税；建筑商取得土地使用权，也应按土地价值的4%纳契税，如房屋、土地的价值无法分开核算，就按评估价值计征。
另外，合作建房，建成后分房的，根据财税字[1995]48号文规定，如果用于自己的生产、经营、生活的，免征土地增值税；但如果建成后把分得的房产转让的，不享受此项优惠，要按规定交土地增值税。
