国家税务总局威海市税务局关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告
国家税务总局威海市税务局公告2020年第3号 2020-04-30
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等相关规定，结合我市实际，现就我市房地产开发项目土地增值税预征和核定征收事项公告如下：
一、关于房地产开发项目土地增值税的预征率
（一）普通标准住宅，预征率为2%。
（二）非普通标准的住宅，预征率为3%。
（三）其他房地产类型，预征率为4%
（四）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。
二、关于土地增值税的核定征收
对符合核定征收清算条件的房地产开发项目，主管税务机关应按照“一项一核”的原则，根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建安造价标准等指标进行具体的评估测算后，分项目确定核定征收率，计算土地增值税。
三、本公告自2020年6月1日起施行
特此公告。
附件：土地增值税核定征收率测算方法及步骤
国家税务总局威海市税务局
2020年4月30日
《国家税务总局威海市税务局关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告》解读
一、公告的出台背景
（一）按照国家税务总局“不低于2%的土地增值税预征率”和山东省税务局“各市税务局应当按照普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型，科学合理地确定预征率进行预征，并按规定进行清算”的规定，结合我市的实际情况，自2014年开始对普通住宅按2%的预征率征收土地增值税，对非普通住宅预征率按3%、其他房地产类型预征率按4%征收土地增值税，为保持房地产开发项目土地增值税的预征率的政策延续性，现决定继续延续土地增值税预征率。
（二）按照山东省税务局“各市税务局应当根据国家税务总局、省税务局的要求，通过国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类房地产销售价格等因素，科学合理确定不同房地产类型土地增值税核定征收率”等规定，为了规范全市土地增值税核定征收流程，从规范执法、降低执法风险考虑，只是针对少数符合条件的企业进行核定征收。核定征收不能靠“拍脑袋”核定征收率，征收率的确定要有依据，要有测算过程，要有测算收入、扣除项目金额、增值额、增值率、测算应缴土地增值税、土地增值税核定征收率的工作底稿，测算工作底稿要存档备查。
二、公告的主要内容
（一）关于房地产开发项目土地增值税的预征率。
1．普通标准住宅，预征率为2%。
2．非普通标准的住宅，预征率为3%。
3．其他房地产类型，预征率为4%
4．纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。
（二）关于土地增值税的核定征收。
对符合核定征收清算条件的房地产开发项目，主管税务机关应按照“一项一核”的原则，根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建安造价标准等指标进行具体的评估测算后，分项目确定核定征收率，计算土地增值税。核定征收率不能搞一刀切。
测算核定征收率过程要形成工作底稿，存档备查。
（三）本公告自2020年6月1日起施行。
土地增值税核定征收率测算方法及步骤
一、测算收入
（一）主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》规定的方法核定；
（二）主管税务机关评估价格确定；
（三）主管税务机关按照其他方法确定。
二、测算扣除项目金额
（一）查阅涉税记录，包括契税缴纳金额；向国土、财政部门查询，获得该项目取得土地使用权支付的价款，和财政补贴金额等；
（二）向城乡建设部门查询建筑工程中标、预算和结算等信息，确定建筑工程成本，或者参照各级城乡建设部门发布的分年度建筑安装工程平方米造价指标，确定工程成本；按照配套费、设计费等相关规费的收取标准，以及拆迁安置情况，确定其他开发成本。房地产开发费用，按照土地成本和开发成本的10%计算。
三、测算增值额
测算的增值额=测算的收入-测算的扣除项目金额
四、测算税率
根据测算的增值额，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条的规定，确定不同的税率。
五、测算土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定的公式，计算测算的土地增值税额：
测算的土地增值税额=增值额*适用的税率-扣除项目金额X速算扣除系数
六、测算核定征收率
核定的征收率=（测算的土地增值税额/测算的收入）*100%
七、核定征收土地增值税
核定征收的土地增值税=测算的收入*核定的征收率
