房地产企业拆迁业务案例?
案例2：某市乙房开企业系增值税一般纳税人，2016年8月计划开发B小区住宅项目，需要安置房屋产权调换补偿方式的回迁户有200户。但后来由于该市中医院经营场地小，已不适应当地患者就医的需要，因此，当地政府决定另选地址建造经营场地较大的环境。于是，该中医院与乙房开企业达成协议：开发B小区住宅项目改为开发中医院经营用楼，待该项目竣工后整体出售给中医院。乙房开企业与回迁户达成如下协议：由乙房开企业购置在B小区附近由丙房开企业开发的C小区住宅，按照“拆一还一”补偿标准，拆迁面积与回迁面积相等的部分，回迁户无需支付款项，但增加面积部分的款项，应按照丙房开企业对外销售价格由回迁户承担。乙房开企业应补偿回迁户面积共计15000平方米，回迁户自行承担款项的增加面积部分共计2000平方米。丙房开企业开发的房屋每平方米平均含税销售价格为0.555万元。由于乙房开企业购买房屋较多，因此，丙房开企业给予了价格优惠，按照含税销售价格每平方米0.5439万元结算。但乙房开企业对回迁户增加面积部分仍然按照丙房开企业含税销售价格0.555万元与回迁户结算，为此，回迁户向乙房开企业支付增加面积款共计1110万元，乙房开企业向丙房开企业支付增加面积款后剩余22.2万元。乙房开企业向丙房开企业购买的房屋，由丙房开企业直接向回迁户开具发票。
分析：乙房开企业从丙房开企业购置房屋安置回迁户，其销售房屋的发票由丙房开企业直接向回迁户开具，这实质是乙房开企业发生了“商务辅助服务——经纪代理服务”活动。回迁户向乙房开企业支付的增加面积款，乙房开企业再向丙房开企业支付房款后剩余的22.2万元，属于取得的含税“商务辅助服务——经纪代理服务”收入，不含税收入则为20.94万元〔22.2÷（1＋6%）〕，销项税额为1.26万元（20.94×6%）。同时，乙房开企业应向回迁户开具“销售服务业”发票。
上述业务的会计与增值税的处理如下（单位：万元）：
（1）收取回迁户增加面积款时
借：银行存款 1110
贷：其他应付款 1087.8
其他业务收入 20.94
应交税费——应交增值税（销项税额）1.26
（2）向丙房开企业支付购房款时
借：开发成本——拆迁补偿费 8158.5（0.5439×15000）
其他应付款 1087.8
贷：银行存款 9246.3
另外，在这里面还应当注意一个问题。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第（一）款规定，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外，视同销售服务。
假如，乙房开企业对回迁户增加面积部分，按照与丙房开企业实际结算的价款向回迁户收取，也就是说，在代理活动中没有取得经济利益。那么，乙房开企业的代理活动是否视同销售服务，应核定增值税计税依据征收增值税呢？其实不然，虽然乙房开企业在这次代理活动中没有取得经济利益，但代理活动的目的是为了取得被拆迁房屋所占的土地，因此，有责任妥善安置回迁户，外购房屋安置回迁户是有偿的，而不是无偿的，因此，不应视同销售服务核定征收增值税。
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