一、 房地产主营业务收入分类（用于二级科目设置，收入和成本对应设置）
房地产主营业务收入是指：对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的收入、具体包括土地转让收入（建设场地销售收入）、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租开发产品的租金收入。
其它收入是指：商品房售后服务收入，以及销售材料、转让无形资产、出租固定资产等形成的收入。
二、房地产行业收入的确认原则（必须同时满足下述五项条款）
1、企业已经将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（例如，房屋已经出售完毕，但工程尚未竣工，虽然发票已开，但不符合收入确认原则，比如地震了）
2、企业没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已经出售的房屋实行有效的控制；（实际工作中可以理解为：未与业主办理房屋交接手续，不得确认收入）
3、收入的金额可以可靠的计量（实际工作中不存在问题）
4、相关的经济利益可以流入企业（实际工作中是预收款和按揭贷款，无问题）
5、相关已经发生的或将发生的成本能够可靠计量（实际工作中可以理解为：竣工结算，但中国实际情况是常年不结算，要依据合同合理办理）
上述收入确认仅仅针对上市公司，实际工作中以发票是否开具为准，否则税局有麻烦，这些仅仅为理论，并且在法律上不利于开发商。法律与实际操作脱节是为了保护弱者利益，开了发票，会计该做收入还要做。
注意：
A、销售金额的确定，应当是建筑总面积来确定的销售金额，而不能是实用面积，目前中国销售大都是建筑面积，还便于会计核算，如果是实际工作中按照实用面积来销售房屋的，财务应用实用面积＋公摊面积来计算并分摊成本。
B、已经办理销售、交付手续，但产权尚未办理的，企业应设置“代管房产备查簿”进行实务管理，但不得入账，也不得计提折旧。
例子：
收入凭证（开具发票时候）： 结转成本的时候
借：银行存款 应收账款 借：主营业务成本――商品房销售成本
贷：主营业务收入――商品房收入 ――配套设施成本
――土地转让收入 ――土地转让成本
――配套设施收入
开发产品－房屋（写字楼、公寓）
－配套设施（商店）
－土地
月末计算应纳税金，然后转本年利润
借：营业税金及附加――
贷：应交税费－营业税－城建税－土地增值税－教育费附加
三、代建工程结算收入
代建工程：不需要办理土地过户等手续，工程竣工办理交接手续后，按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转工程成本。（因税法税率不一致，可考虑是否有税务筹划可能）
1、 收到委托方预付工程款
借：材料采购 银行存款等
贷：预收账款
2、 竣工结算，验收完毕，开具发票确认收入
借：应收账款 同时： 借：预收账款
贷：主营业务收入－代建工程收入 贷：应收账款
3、 发成的代建工程成本及费用
借：开发成本－代建工程开发（征地拆迁，前期工程，基础设施等）
贷：银行存款 应付账款等
4、 期末将开发成本转入开发商品；营业成本自开发产品中结转。
四、出租产品租金收入的核算
知识点：
1、 开发建成用于出租的，要自“开发产品”转入“出租开发产品－出租产品”科目；
2、 出租成本是：损耗价值（也就是折旧）及修理费用
准备出租时
借：出租开发产品－出租产品
贷：开发产品 － 房屋
结转收入对应成本时
借：主营业务成本－出租产品营业成本
贷：出租开发商品－出租产品摊销
出售出租的房屋结转成本
借：主营业务成本－商品房销售成本（按照净值）
贷：出租开发商品－出租产品摊销 （按照净值）
最后：注销“出租开发产品－出租产品”，该科目和“出租产品摊销”对冲。
五、开发产品的核算科目
开发成本包括：（三级及四级科目的设置）
1、 土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置及有关地上、地下附着物拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出；
2、 前期工程费：规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘测费用、三通一平（通水、通电、通路、平整建设场地）支出；
3、 建筑安装工程费：出包方式和自营方式的建筑安装工程费；
4、 基础设施费：七通工程（小区道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯照明）、环卫、绿化的工程支出；
5、 公共配套设施费：不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施支出；
6、 开发间接费用：管理开发项目的直接组织发生的工资、福利、折旧、修理、办公、周转房摊销等费用；（还可以独立于开发成本，为一级科目，月末转入开发成本）
7、 其它开发费用
会计科目设置
开发成本的二级科目，可以按照“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”、“代建工程开发”来设置二级；实际工作中对于规模较小，也可以按照XX小区来设置。
六、土地开发成本的分配和结转
能分清受益房屋设施的，直接计入该小区成本；不能分清的，计入“开发成本－土地开发”进行归集，待土地开发完成时，再计入“开发成本－房屋开发”或者“开发成本－配套设施开发”。总之，土地成本必须计入完工小区成本或者配套设施中去。
土地开发成本的分配分录
借：开发成本―――房屋开发――（XX小区）写字楼
房屋开发―――――――住宅楼
配套设施开发―――――商场（盈利性，出售，有收入对应）
配套设施开发―――――社区中心（公益性，要分摊到盈利性）
贷：开发成本――土地开发（乙土地）
七、建筑安装工程费的归集分配
建筑安装工程费用，一样列入上述四个开发项目中去，对应为银行存款或者预付账款
八、配套设施费用归集分配
此科目与“土地开发”雷同，但分为公益性和盈利性，对于可单独出售的，如商场，列入开发成本中就不再公摊，对于社区中心等集体使用，无偿使用的，也要分配到其它开发项目中去。
在会计核算上，能够独立出售的，不用分摊，收入与成本对应，不能出售的，把成本合理分摊到其它可出售项目上。
在计算分配比例的时候，可以以建安预算为准。各项目额占总预算比重分摊
九、开发间接费用的归集分配
间接费用分配率＝当期开发间接费用/各项开发预算造价之和
某项开发产品应负担间接费用＝该开发产品预算造价×间接费用分配率
十、房屋、配套设施开发成本计算结转
直接转入开发产品对应项目即可；如开发产品－住宅楼
开发产品－写字楼 开发产品－商场
十一、代建工程开发成本核算
代建工程：是房地产企业接收有关单位委托，代为开发建设的工程，或者中标承建的开发建设工程。
可以设置开发成本――房屋开发；开发成本――土地开发两个明细科目即可。
一般都通过开发成本――代建工程开发来进行核算，下设置三级科目，三级科目设置同上。
这里有个问题：
就是未竣工，但是房屋预售了，发票开具了，收入可以做财务账册确认，但还没有开发成本，如何结转收入对应的成本呢？一般方法只能是以经过审核批准的预算为基数，计算结转对应的销售成本，此方法一经确定，不得更改，否则税务机关会有麻烦。
