申请退税的计算方法

申请退税的计算方法

申请应退还的所得数,按照以下步骤和方法计算:

(一)计算每年可以扣除的土增税

该项目缴纳的土地增值税总额,应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例,在项目开发各年度进行分摊,具体按以下公式计算:

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)

销售收入包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入.

(二)重新计算每年的所得税

按照以下步骤:

1、计算补充扣除的土增税

该项目开发各年度应分摊的土地增值税,减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后,余额属于当年应补充扣除的土地增值税.

2、调整所得额,计算退税额

企业应调整当年度的应纳税所得额,并按规定计算当年度应退的企业所得税税款.

3、不足退税,亏损结转

当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的,则就形成亏损,应把亏损向以后年度结转,并调整以后年度的应纳税所得额.

(三)不一定每年都退税

按照上述方法进行土地增值税分摊调整后,导致相应年度应纳税所得额出现正数的,应按规定计算缴纳企业所得税.

(四)累积退税额不得超过已纳税额

企业按上述方法计算的累计退税额,不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税;超过部分作为项目清算年度产生的亏损,向以后年度结转.

申请退税提供的资料

企业在申请退税时,应向主管税务机关提供说明材料,应包括如下内容:

应退企业所得税款的计算过程;

计算过程应包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率;

是否存在后续开发项目等情况.

执行时间及追溯适用

81号公告自发布之日---2016年12月9日起施行,发布之日前,企业凡已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的,仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损,可以按照81号公告规定的方法,计算多缴企业所得税税款,并申请退税.

附件:国家税务总局公告2016年第81号的案例

某房地产开发企业2014年1月开始开发某房地产项目,2016年10月项目全部竣工并销售完毕,12月进行土地增值税清算,整个项目共缴纳土地增值税1100万元,其中2014年-2016年预缴土地增值税分别为240万元、300万元、60万元;2016年清算后补缴土地增值税500万元.2014年-2016年实现的项目销售收入分别为12000万元、15000、3000万元,缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元.该企业2016年度汇算清缴出现亏损,应纳税所得额为-400万元. 企业没有后续开发项目,拟申请退税.

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