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国家税务总局四川省税务局关于答复省十二届政协二次会议第0652号提案的函 国家税务总局四川省税务局 2019-08-22 您提出的《关于对以未开发土地为分割对象，其土地出让金按合理分摊方式进行税收扣除的提案》收悉,现答复如下。 关于“建议税务机关从客观实际出发，对原企业因经营困难而以未开发土地为对象进行的土地拆分，在既不侵蚀税基，又不重复征税的前提下，按照税收实质重于形式的原则，认可对分离出的企业能分得的土地按照均摊方法扣除相应的土地出让金后作为各税的计算基础;对原企业（被分离企业）初次获得土地时的出让金按照减去分离企业相应面积、金额后作为各税的计税基础”。根据国家现行税收政策规定，土地分割中涉及主要税种的计算处理办法如下： 一、增值税。按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）等规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，允许扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。企业转让部分土地使用权后进行房地产开发，可以扣除的土地价款不包含已经转让使用权的土地所对应的土地价款(允许扣除的土地价款是指在土地出让环节直接向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位支付的部分，并凭取得的省级以上财政票据进行抵扣)。 企业以未开发土地为对象进行土地拆分，不同于土地出让环节，实际上是转让土地使用权，属于增值税应税行为。转让土地使用权如果符合《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中关于资产重组的有关规定，转让企业不征收增值税，但受让企业也因没有取得增值税专用发票而无法抵扣进项税额。如果不符合资产重组的规定，转让土地使用权应按转让无形资产缴纳增值税，受让企业以取得的增值税专用发票抵扣进项税额。 二、企业所得税。企业所得税是法人所得税制，根据《公司法》等到相关规定，企业间(包括关联企业间)财产独立。转让企业将取得的土地分割一部分给关联企业后，被分出土地的使用权属发生了改变，根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号），转让企业应按公允价值确定视同销售收入，并允许结转视同销售成本，视同销售成本可按面积法等合理方法分摊土地出让金，剩余土地应以原土地出让金减除被分出土地分摊的土地出让金后的余额作为计税基础；分得土地的企业应以公允价值作为分得土地的计税基础。 另据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）的规定，转让企业分割土地的行为属于增值税应税项目的，分得土地的企业应以增值税发票、相关分割协议等作为税前扣除凭证；转让企业分割土地的行为不属于增值税应税项目的，分得土地的企业可以相关分割协议等作为税前扣除凭证。 三、土地增值税。按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第一款规定：“除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。因此，对提案中涉及土地分割无法取得合法有效票据的情况下，土地增值税清算时无法计入扣除项目进行扣除。 按现行税政管理体制，未经中央授权，地方无权自行出台税收政策。我局将积极向国家税务总局反馈相关税收政策执行情况和纳税人建议，为国家统筹安排相关政策提供参考。 衷心感谢您对税收工作提出的宝贵意见，请您一如既往关心和支持税收工作。 |
