江苏省资产评估行业专业技术导师团执业问题解答[十]
以下问题解答系根据江苏省资产评估行业专业技术导师团日常开展业务指导和技术帮扶中，针对大家遇到的典型问题解答整理而成，仅代表专业技术导师个人意见，供会员执业参考，不应被视为对相关法律法规、资产评估执业准则的解读，不能替代资产评估专业人员在执业中结合项目实际情况进行的职业判断。
问题：A公司对B公司进行增资，现委托评估机构对B公司股东全部权益进行评估。评估机构根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况分析，拟分别采用收益法和资产基础法进行评估。
B公司是一家商业管理公司，主要资产是一处位于C省D市的大型商业家纺城E对应的房地产(以下简称“家纺城E”)。家纺城E是以虚拟产权式商铺形式上市对外销售，由购房者返租并委托B公司统一经营。购房者每年收取固定租金回报，同时B公司承诺自出售之日起满五年，购房者即可以要求B公司按原房价回购，也可以不行使回购权，继续委托B公司经营获取租金。出售日满五年后，部分购房者行使了回购权，B公司对该部分购房者持有房产进行了回购。本次评估范围中的家纺城E为截至评估基准日B公司已经回购的房地产。
资产基础法评估中，资产评估师采用市场法和收益法对家纺城E房地产进行评估，选取了评估基准日附近时点B公司的三个商铺回购案例作为市场法的可比交易实例。
请问房地产市场法评估中选取交易实例时应当关注哪些问题?B公司的回购案例是否可以直接作为房地产市场法的交易实例?
解析：资产基础法下企业价值评估中，资产评估人员应充分关注被评估单位主要资产的权属状况、商业模式、营销策略和现有合同约定的权利与义务等特定因素对企业价值的影响。在采用市场法评估相关资产时所选取的可比交易实例应当具有可比性。
一、产权式商铺介绍
1.产权式商铺的含义
产权式商铺是指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商统一经营管理，业主定期、定额获取回报的房地产销售经营模式。产权式商铺的核心特点是所有权与经营权相分离，这种模式要求业主在委托经营期间不直接经营商铺，仅享有收益权和处分权，但不直接占有和使用商铺?。
2.产权式商铺的形式
产权式商铺主要有两种形式：独立产权式商铺和虚拟产权式商铺?。独立产权式商铺是指开发商将商场进行物理形态上的实质分割，每个商铺有明确的四至界限，业主可以独立经营。而虚拟产权式商铺则是开发商仅对商场进行概念上的面积分割，没有明确的四至界限，业主无法自行经营，需要通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营?。
综上，该项目涉及的家纺城E对应的产权式商铺形式是虚拟产权式的售后可回购商铺。
二、市场法交易实例的选取要求
1.基本要求
市场法是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
《资产评估执业准则——不动产》第十七条“采用市场法评估不动产时，应当收集足够的交易实例”。第十八条“用作参照物的交易实例应当具备下列条件：(一)在区位、用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与评估对象类似;(二)成交日期与评估基准日接近;(三)交易类型与评估目的相适合;(四)成交价格为正常价格或者可以修正为正常价格”。
2.具体要求
(1)选取交易实例的数量要求
从理论上讲，即使只有一个交易实例，只要对其成交价格处理得“恰当”，也可以得出评估对象的价值。但由于实际评估中存在信息不完全等情况，对交易实例成交价格的处理不可能做到完全“恰当”。因此，为了减少评估误差、提高评估可信度，需要选取多个交易实例，选取的交易实例理论上越多越好。但如果要求选取的交易实例过多，一是可能因适合作为交易实例的数量有限而难以做到，二是会大大增加不必要的评估工作量和成本，因此从某种意义上讲，选取交易实例主要在于精而不在于多，从行业习惯来说，一般情况下不少于3个交易案例。
(2)选取交易实例的质量要求
选取的交易实例是否合适，直接关系到市场法测算结果的准确性，因此应慎重、恰当选择。选取的交易实例质量一般需要符合下列要求：
①交易实例的交易方式应适合评估目的
房地产交易有买卖、租赁等方式。如果是为买卖目的评估，则应选取买卖实例为交易实例;如果是为租赁目的评估，则应选取租赁实例为交易实例。房屋征收补偿、抵押拍卖、关联交易实例一般不应作为交易实例。
②交易实例房地产应与评估对象房地产相似
交易实例房地产应是评估对象的类似房地产，需与评估对象的区位、用途、权利性质、档次、规模相当，建筑结构相同。
③交易实例的成交日期应接近评估基准日
这里的“接近”是相对的，如果房地产市场价格较平稳，则较早之前成交的实例仍有较大参考价值，可选为交易实例;而如果房地产市场价格变化快，则只有近期成交的实例才有说服力，才可选为交易实例。
④交易实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格
正常价格是指在公开市场上交易双方均充分了解市场信息、以平等自愿方式达成的交易价格，是竞争市场的正常交易的结果。这类交易实例应当首选为可比实例。
综上，采用市场法对不动产进行评估，应选择符合一定数量和质量要求的交易实例，作为比较参照的可比交易实例。
三、特殊交易案例作为可比交易实例的恰当性
家纺城E虚拟产权式的售后可回购商铺实质上是一种售后回购交易。售后回购交易是指卖方在销售商品的同时，与购货方签订合同，规定日后按照合同条款(如回购价格等内容)，将售出的商品又重新买回的一种交易方式。通常情况下，售后回购业务中所售商品所有权上的主要风险和报酬没有从销售方转移到购货方，交易中可能存在非市场因素(如融资目的、固定回报承诺)，是一种特殊的销售和融资结合的交易方式?。因此，我们认为，这种情形下形成的交易案例具有以下特点：
(1)回购价格受制于原始销售合同约定，反映的是历史契约关系而非当前市场供需;
(2)五年锁定期导致价格形成机制偏离即期市场;
(3)统一经营管理模式可能虚化产权独立性，与普通商铺交易存在本质差异。
综上所述，可比交易实例的选取应适合本次评估的特定目的和资产现状，通常买卖、租赁等方式是较为常见的交易方式，房屋征收补偿、抵押拍卖、关联交易实例一般不应作为交易实例。举轻以明重，家纺城E这种虚拟产权式的售后回购案例，是以销售和融资结合的特殊复杂交易方式，更不宜直接作为市场法评估中的可比交易实例。
执笔人：嘉学评估 章 庆
审核人：中联评估 岳修奎、北方亚事 李德沁、天健华辰 陈小兵、金证评估 徐晓斌
