国家税务总局广州市税务局关于明确土地增值税预计增值率测算方法及公布土地增值税扣除项目金额参考标准的公告
国家税务总局广州市税务局公告2025年第1号 2025-03-23
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号修改)、《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》(2019年第5号)、《国家税务总局广东省税务局 国家税务总局深圳市税务局关于调整土地增值税预征率的公告》(2024年第5号)的有关规定，结合我市征管实际，现将土地增值税预计增值率测算及土地增值税扣除项目金额参考标准等事项予以公布。
一、土地增值税预计增值率测算
(一)对2025年1月1日以后首次产生土地增值税预征纳税义务的房地产开发项目，纳税人应在取得该房地产开发项目第一份预售(销售)许可证并取得第一笔预售(销售)收入30日内，按照土地增值税预计增值率测算方法(附件1)，向主管税务机关提供《土地增值税预计增值率测算表》(附件2，下同)及相关材料。
(二)预计增值率按年动态测算，每自然年度终了后的3个月内，纳税人应重新测算预计增值率，并向主管税务机关提供《土地增值税预计增值率测算表》及相关材料。
(三)纳税人未按照规定的期限提供《土地增值税预计增值率测算表》及相关材料的，由主管税务机关测算确定预计增值率。
(四)预计增值率变化需调整土地增值税预征率的，纳税人下一个纳税申报期按调整后预征率预缴，此前已预缴的税款不追溯调整。
二、土地增值税扣除项目金额参考标准
本公告公布的广州市2008-2021年土地增值税扣除项目金额参考标准(附件3，以下简称造价标准)主要用于房地产开发项目的土地增值税预计增值率测算以及土地增值税清算管理。
(一)土地增值税预计增值率测算
适用我局发布的最新年度造价标准。
(二)土地增值税清算管理
1.纳税人办理土地增值税清算所附送的凭证资料不符合清算要求或不实的，税务机关可以参照造价标准依法核定土地增值税相关扣除项目金额，并据以计算扣除。
2.税务机关核定扣除项目金额时，适用房产工程开工至竣工期间所对应年度的标准数值。如房产工程开工至竣工期间跨多个年度的，适用所跨年度标准数值的加权平均值。
3.纳税人对税务机关核定的扣除项目金额有异议的，应当提供相关证据材料，经税务机关认定后，予以调整。上述相关证据材料包括但不限于竣工图、工程承发包合同、工程结算书等。如相关证据材料存在缺失，纳税人可以提供有资质的工程造价咨询企业出具符合要求的工程造价成果文件作为补充证据材料，经税务机关认定后，予以调整。
本公告自2025年1月1日起施行。《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》(2017年第7号)第一条、第二条同时废止。
特此公告。
税 屋附件：
1.土地增值税预计增值率测算方法
2.土地增值税预计增值率测算表
3.广州市2008-2021年土地增值税扣除项目金额参考标准
国家税务总局广州市税务局
2025年3月23日
关于《国家税务总局广州市税务局关于明确土地增值税预计增值率测算方法及公布土地增值税扣除项目金额参考标准的公告》的解读
国家税务总局广州市税务局公布了《国家税务总局广州市税务局关于明确土地增值税预计增值率测算方法及公布土地增值税扣除项目金额参考标准的公告》(2025年第1号，以下简称《公告》)。现解读如下：
一、《公告》的出台背景
2024年12月27日，国家税务总局广东省税务局、国家税务总局深圳市税务局联合发布了《国家税务总局广东省税务局 国家税务总局深圳市税务局关于调整土地增值税预征率的公告》(2024年第5号)，明确了土地增值税首次预征纳税义务发生时间在2025年1月1日后的房地产开发项目，根据预计增值率高低适用不同的预征率。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号修改)第四条规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。”《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》(2019年第5号)第五条规定：“税务机关可参照当地工程造价指标，结合市场因素，确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的土地增值税扣除项目金额标准。”第二十七条规定：“纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关应发出交换意见的税务事项通知书，通知纳税人在收到通知书之日起15日内回复意见、提交证据。主管税务机关应充分听取纳税人的意见，对纳税人提供的事实、证据予以复核，必要时引用第三方专业机构意见，经主管税务机关会同项目清算审核组集体审议后，认为事实不清、证据不足的，参照土地增值税扣除项目金额标准据以计算扣除，并发出核定征收的税务事项通知书。”
因此，为明确土地增值税预计增值率的测算方法，规范土地增值税预征、清算过程中扣除项目金额参考标准的运用，制定本《公告》。
二、《公告》的主要内容
《公告》包括两项内容：
(一)明确土地增值税预计增值率测算方法
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》有关收入和扣除项目的规定，明确了预计增值率的测算方法和测算表格。考虑扣除项目金额标准发布时间滞后2-3年的因素，《公告》规定测算预计增值率时，建筑安装工程费按照我市发布的最新年度土地增值税扣除项目金额标准上浮30%计算确定。另外，结合我市已清算土地增值税项目的成本费用情况，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用，根据计算确定的建筑安装工程费的25%计算确定。现举例说明测算过程：
某房地产开发项目总可售建筑面积8000㎡，其中住宅类型5000㎡、商业类型2000㎡、车位类型1000㎡，各房屋类型的每平方米销售收入分别为30000元/㎡、20000元/㎡、5000元/㎡。该项目住宅层高20层、商业类型为裙楼、车位类型为地下室一层。该项目发生取得土地使用权所支付的金额4000万元、土地征用及拆迁补偿费100万元，可提供佐证材料并经税务机关确认户内装修2000元/㎡。结合目前广州市发布的最新年度(2021年度)土地增值税扣除项目金额参考标准，该项目预计增值率计算过程见下表：
| 项 目 | 行次 | 金额（元） | 说明 | |
| 一、每平方米应税收入 | 1 | 22,362.39 | （30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）÷（5000+2000+1000)=22362.39 | |
| 二、预计扣除项目金额合计 2=3+4+12+13+17 | 2 | 121,082,049.20 | ||
| 1.取得土地使用权所支付的金额 | 3 | 40,000,000.00 | ||
| 2.房地产开发成本 4=5+6+7+8+9+10+11 | 4 | 52,644,625.00 | ||
| 其中 | 土地征用及拆迁补偿费 | 5 | 1,000,000.00 | |
| 建筑安装工程费 | 6 | 40,857,700.00 | 根据填报的项目工程各面积最新年度土地增值税扣除项目金额参考标准（广州市2021年土地增值税扣除项目金额参考标准）上浮30%计算确定。 | |
| 前期工程费 | 7 | 10,328,925.00 | 按照建筑安装工程费与户内装修超过标准的金额（即第11栏“户内装修+”）之和乘以25%计算确定。即：（6栏+11栏）×25%。 | |
| 基础设施费 | 8 | |||
| 公共配套设施费 | 9 | |||
| 开发间接费用 | 10 | |||
| 户内装修+ | 11 | 458,000.00 | 户内装修超过标准的金额。 | |
| 3.房地产开发费用 12=(3+4)×10% | 12 | 9,264,462.50 | ||
| 4.与转让房地产有关的税金等 13=14+15+16 | 13 | 644,036.70 | ||
| 其中 | 城市维护建设税 | 14 | 375,688.07 | （30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×7%=375688.07 |
| 教育费附加 | 15 | 161,009.17 | （30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×3%=161009.17 | |
| 地方教育附加 | 16 | 107,339.45 | （30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×2%=107339.45 | |
| 5.财政部规定的其他扣除 17=(3+4)×20% | 17 | 18,528,925.00 | ||
| 三、可售建筑面积 | 18 | 8,000.00 | ||
| 四、每平方扣除项目金额 19=2/18 | 19 | 15,135.26 | ||
| 五、每平方米增值额 20=1-19 | 20 | 7,227.13 | ||
| 六、预计增值率 21=20/19×100% | 21 | 47.75% |
(二)公布土地增值税扣除项目金额参考标准
广东省、广州市税务部门委托相关造价管理部门编制了广州市2008-2021年土地增值税扣除项目金额参考标准(简称造价标准),均已通过专家评审验收，为进一步提升土地增值税清算质效，维护房地产行业持续健康发展，助力营造公平公正的税收营商环境，现对外发布。造价标准主要包含基础工程、地下室工程、地上建筑工程、特殊装饰工程、燃气工程、室外配套工程、其他工程等类别，主要用于房地产开发项目的土地增值税预计增值率测算以及土地增值税清算管理。
在土地增值税清算过程中，纳税人符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号修改)第四条、《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》(2019年第5号)第二十七条规定的，税务机关参照造价标准核定其扣除项目金额，并据以计算扣除。税务机关核定扣除项目金额时，适用房产工程开工至竣工期间所对应年度的标准数值。如房产工程开工至竣工期间跨多个年度的，适用所跨年度标准数值的加权平均值。纳税人对税务机关核定的扣除项目金额有异议的，应当提供相关证据材料，经税务机关认定后，予以调整。上述相关证据材料包括但不限于竣工图、工程承发包合同、工程结算书等。如相关证据材料存在缺失，纳税人可以提供有资质的工程造价咨询企业出具符合要求的工程造价成果文件作为补充证据材料，经税务机关认定后，予以调整。
三、《公告》的生效时间
本《公告》施行日期与《国家税务总局广东省税务局 国家税务总局深圳市税务局关于调整土地增值税预征率的公告》(2024年第5号)保持一致，自2025年1月1日起施行。《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》(2017年第7号)第一条、第二条同时废止。
