国家税务总局重庆市税务局关于征求《国家税务总局重庆市税务局关于土地增值税若干政策的公告(征求意见稿)》意见的通知
为进一步规范土地增值税政策口径，增加税收政策确定性，减少税收争议，国家税务总局重庆市税务局草拟了《国家税务总局重庆市税务局关于土地增值税若干政策的公告(征求意见稿)》，根据税务规范性文件管理相关规定，现向社会公开征求意见。公众可在11月23日前通过国家税务总局重庆市税务局意见征集系统或者信函方式(地址：重庆市渝北区西湖路9号国家税务总局重庆市税务局财产和行为税处，邮政编码：401121)提出意见建议。
稅 幄附件：
1.《国家税务总局重庆市税务局关于土地增值税若干政策的公告(征求意见稿)》
2.关于《国家税务总局重庆市税务局关于土地增值税若干政策的公告(征求意见稿)》的政策解读
国家税务总局重庆市税务局
2025年10月23日
国家税务总局重庆市税务局关于土地增值税若干政策的公告(征求意见稿)
为进一步明确土地增值税政策执行口径，根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则以及财政部、国家税务总局相关规定，现将土地增值税若干政策公告如下：
一、清算单位
房地产开发经营项目，以建设用地规划为或者建设工程规划为清算单位，分别依据建设用地规划许可证、建设工程规划许可证为判定标准。
纳税人应于房地产开发经营项目开始销售(含预售)当季前选择确定清算单位。清算单位一经确定，不得随意调整。纳税人在规定期限未确定清算单位的，税务机关可按照建设用地规划确认清算单位。
纳税人以建设用地规划为清算单位的，自办理建设用地规划且取得土地不动产权属后8年未达到清算条件的，税务机关可要求纳税人按照建设工程规划重新调整清算单位。
同一清算单位中建造多类房产的，应按普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产，分别确认计税收入、扣除项目金额，分别计算土地增值税。
二、可清算条件
房地产开发经营项目符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
(四)纳税人破产清算但未办理土地增值税清算手续的。
三、成本费用分摊方法
房地产开发经营项目土地增值税清算成本费用分摊方法包括占地面积法、建筑面积法，具体适用条件如下：
(一)在清算单位之间分摊“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”，适用占地面积法，对于各清算单位建筑面积均已确定的，纳税人也可选择适用建筑面积法，但清算单位之间应保持分摊方法的一致性。在清算单位之间分摊房地产开发成本(不含土地征用及拆迁补偿费)、利息支出，适用建筑面积法。
(二)在清算单位内各类房产之间分摊“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”，纳税人可选择适用占地面积法或建筑面积法。在清算单位内各类房产之间分摊房地产开发成本(不含土地征用及拆迁补偿费)、利息支出，适用建筑面积法。
(三)不计算房地产项目容积率的可售房产直接参与分摊“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”，即清算单位之间及清算单位内不同类型房产之间，按照建筑面积法分摊“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”时，不计容积率的可售房产面积直接参与计算。
纳税人在提交清算报告时，应按本条规定选择确定对应的成本费用分摊方法，税务机关受理后，对纳税人提交清算报告时已选择确认的成本费用分摊方法，原则上不再调整，但因特殊原因经主管税务机关同意的除外。
四、装修成本
房地产开发经营项目中，纳税人销售已装修的房屋，在买卖合同中明确约定房价包括装修费用的，其实际发生的装修费用(包括固定设备)可以计入房地产开发成本。
五、利息支出
房地产开发经营项目中，纳税人可选择按以下方法计算房地产开发费用：
(一)“利息支出”能够准确归集、分摊并提供金融机构证明的，可据实计算；“其他房地产开发费用”按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算。
(二)“利息支出”不能准确归集、分摊或不能提供金融机构证明的，“房地产开发费用”按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算。
房地产企业向商业银行支付的委托贷款利息视为金融机构借款利息，按规定予以扣除。
六、与转让房地产有关的税金
房地产开发经营项目中，土地增值税扣除项目的“与转让房地产有关的税金”包括：转让房地产所缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税以及营业税。
七、在建工程(土地)转让
纳税人转让土地、在建工程，其“取得土地使用权所支付的金额”不能加计扣除；承受方承受土地、在建工程后完成房地产经营项目的开发，在进行土地增值税清算时，其取得土地、在建工程所支付的款项，作为“取得土地使用权所支付的金额”，并适用加计扣除。纳税人转让土地及地上建筑物(附作物)时，其扣除项目中不予确认“房地产开发费用”。
八、清算后转让房产
(一)土地增值税清算后转让房产，依据房产类型确定单位建筑面积成本费用额，并以此计算清算后转让扣除项目金额。具体公式如下：
单位建筑面积成本费用额=清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积
清算后转让扣除项目金额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积
(二)在土地增值税清算时，因未取得合法有效凭证或未实际支付，而未能认定的成本(简称未定成本)，清算后取得合法有效凭证或完成支付的，应分房产类型归集“后续成本额”，可在计算当期清算后转让房产应纳税额时，按以下公式重新确定单位建筑面积成本费用额，但之前的清算后转让房产单位建筑面积成本费用额不作调整。具体公式如下：
重新确定的单位建筑面积成本费用额=清算认定(或上期累计)“单位建筑面积成本费用额”+本期“后续成本额”÷清算的总可售建筑面积。
九、旧房转让
(一)旧房转让认定范围
以下情形房产，再转让属于转让旧房：
1.对外取得(购置、接收投资、抵债、受赠、交换等)的房产。
2.非房地产开发经营行为中建造的房产。
3.房地产开发经营行为中建造的，但转为固定资产或投资性房地产五年以上且在土地增值税清算后转让的房产。
(二)计税单位
纳税人转让土地、旧房应按照权属登记规定的基本登记单位为计税单位，计算土地增值税。特殊原因，可按照税务机关确定的计税单位，计算土地增值税。
本公告至**年*月*日起施行。截止施行之日税务机关未受理的清算项目均按本公告执行。本公告施行前，税务机关已受理的清算项目，仍按原政策执行，已出清算审核结论的，不作调整。《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2014年第9号公告)同时废止。
