兰州市地方税务局关于印发《兰州市房地产开发企业土地增值税清算管理暂行办法》的通知
兰地税发[2008]168号 2008-9-9
各县、区地方税务局，市局各征收分局：
现将《兰州市房地产开发企业土地增值税清算管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。
兰州市地方税务局
二00八年九月九日
兰州市房地产开发企业土地增值税清算管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为了规范房地产企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市范围内从事房地产开发企业的房地产开发项目土地增值税清算及管理工作。
第三条土地增值税以有关部门审批房地产开发项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位;对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额。未分别核算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入及计算的扣除项目金额计算增值额。
第二章 清算条件
第四条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售并能够准确核算的;
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(三)直接转让土地使用权的。
第五条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
(一) 已竣工验收的房地产开发项目，其转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的：
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
(四)主管地方税务机关在项目管理中发现纳税人有涉嫌偷逃税款、利润异常或存在问题的房地产开发项目;
(五)主管地方税务机关规定的其他情况。
第六条房地产开发企业建造的商品房，在项目清算后如果将自用或出租部分再行出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
第三章 清算申请与受理
第七条 凡符合土地增值税清算条件的纳税人，应在满足清算条件后90个工作日内向主管地方税务机关办理清算税款手续，并填写《土地增值税清算申请表》，同时报送有关资料。主管税务机关接到纳税人申请后10日内做出是否清算的决定。
对符合清算条件的，按规定办理税款清算手续。
对不符合受理条件的，应将不予清算的理由在《土地增值税清算申请审批表》中注明，连同有关资料一并退回纳税人。
第八条 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应向纳税人送达《土地增值税清算通知书》。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30个工作日内，到主管地方税务机关办理清算税款手续。
第九条 纳税人在申请办理土地增值税清算时，应向主管地方税务机关提供下列清算所需资料：
1、土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证;
2、项目竣工决算报表和有关账簿。当期项目开发、销售期间的财务报表(包括：损益表、主要开发产品(工程)销售明细表、已完工开发项目成本表)等;
3、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权证书、国有土地使用权出让或转让合同;
4、能够按清算项目支付银行贷款合同及贷款利息结算通知单;
5、清算项目的预算、概算书;项目工程合同结算单、加盖公章的商品房购销合同(包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等);
6、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料，房屋出售情况明细表，已预征的土地增值税完税凭证复印件;
7、清算项目的《主体建筑工程施工合同》、《项目立项批准书》、《建设工程规划许可证》、《销售许可证》、《项目竣工验收报告》等;
8、无偿移交给政府、公共事业单位用于非盈利性社会公共事业房地产的凭证;
9、转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据;
10、转让房地产有关税金的合法有效凭证;
11、已委托税务师事务所清算的，应提供《土地增值税清算税款鉴证报告》、清算汇总底稿(含电子版);
12、主管地方税务机关要求提供的其他证明资料。
第四章 清算审核
第十条 主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效;对纳税人提交的清算材料齐全的，应予以受理清算。对纳税人提交的清算资料不完整、内容不规范、审核事项情况不清楚的，应退回纳税人重新核实或补充资料，并向纳税人出具《土地增值税清算补充材料通知书》。纳税人须在收到《土地增值税清算补充材料通知书》之日起30个工作日内提供清算补充材料，重新办理税款清算手续。
第十一条 主管地方税务机关应对纳税人委托中介机构进行清算而出具的《鉴证报告》的真实性、格式的规范性、内容的完整性进行认真审核。内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。
凡发现中介机构出具的鉴证报告不规范、弄虚作假的，主管地税机关不予采信。
第十二条 清算项目销售收入的确定。销售收入是指清算项目或转让土地使用权所取得的全部价款(包括预收房款)及有关的经济收益。审核内容包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称房地产)并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代售费用。
清算项目收入审核的基本程序和方法：
1、收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
2、获取的项目收入明细表，工程决算报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。
3、了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。
4、查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。
5、正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。
6、审核清算项目的收入总额。
第十三条 对于纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：
(一)按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定;
(二)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认;
(三)参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。
对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实、成交价格明显偏低且无正当理由的、隐瞒房地产成交价格的，税务机关可按照上述方法中的市场价格或评估价值核定房地产转让收入。
第十四条 对清算项目发生的各项费用和成本应按实际发生额确认扣除;对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除;各项预提(或应付)费用除另有规定外不得包括在扣除项目金额中。
扣除项目审核顺序为：
(一)扣除项目能够直接认定的，审核凭证是否合法有效;
(二)扣除项目不能直接认定的，审核分摊标准是否合理：
(三)审核开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致;
(四)审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本(存货)等因素。
第十五条 纳税人应向主管税务地方机关提供以下合法有效凭证，方可据实扣除项目金额：
(一)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用;
(二)纳税人在房地产开发过程中实际发生的土地征用费用、耕地占用税、契税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁净支出费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出;
(三)纳税人在销售房地产过程中缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加等。
第十六条 对开发土地和新建房及配套设施的成本(简称开发成本)中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按有效凭证金额据实扣除。
对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，主管税务机关应按建设部门提供的建安造价定额、综合开发项目的结构、用途、区位等因素核定开发成本，并以此确定扣除金额：
(一)无法按清算要求提供开发成本核算资料的;
(二)提供的而开发成本资料不实的;
(三)发现《鉴证报告》内容有问题的;
(四)虚报房地产开发成本，单位面积工程成本扣除额明显高于房地产所在地建设部门公布的工程造价指数、计算的单位面积工程造价金额，又无正当理由的。
第十七条 公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中建造、不能有偿转让的非营利性社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、停车场(库)、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。
对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。
对于后期清算的实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。
第十八条 对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%计算扣除。
对财务费用中的利息住处凡不能按清算项目计算分摊成本提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%计算扣除。
第十九条 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
第二十条 应纳税额的审核。主管地方税务机关应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。对于有多个开发项目的房地产企业，要审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目;对于同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅的，其收入额与扣除项目金额要分开核算，分别清算。审核结束后，根据审核结果填写《土地增值税清算申报表》。
第五章 清算管理
第二十一条 纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，应在销售或有偿转让的次月10日内进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
第二十二条 在清算审核过程中，发现纳税人有下列情况之一的，可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率核定征收土地增值税：
(一)依照法律，行政法规的规定应当设置财务账薄未设置的;或虽设置财务账薄，但账目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的;
(二)擅自销毁账薄的或者拒不提供纳税资料的;
(三)符合土地增值税清算条件，未按照规定办理清算手续，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
(四)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第二十三条 主管税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》送达纳税人。
第二十四条 纳税人经地方主管税务机关清算审核后，需补缴土地增值税的，应于收到《土地增值税清算审核表》15日内，持《土地增值税清算审核表》到主管税务机关办理补税手续。
第二十五条 主管地方税务机关清算审核后，需办理退还土地增值税手续的，可以抵减以后开发项目应缴纳的土地增值税或依照有关规定和程序办理退税手续。
第二十六条 主管地方税务机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目资料按照有关规定合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。
第二十七条 各级地税机关应当加强土地增值税政策宣传解释工作，及时有效的提供纳税咨询服务，依法维护纳税人的合法权益。纳税人应认真履行纳税义务，如实向主管地税机关反映情况，提供有关资料，不得拒绝和隐瞒。
第六章 清算鉴证管理
第二十八条房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人委托税务中介机构进行。
(一)委托的税务中介机构必须取得税务师事务所执业资格证书并年检合格;
(二)具有取得“中华人民共和国注册税务师执业资格证书”、注册为执业会员并通过年检的注册税务师;
(三)经工商管理机关登记注册。
(四)经主管税务机关备案后方可从事土地增值税清算鉴证工作。
第二十九条 税务中介机构在接收委托前，应当初步了解业务环境。业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例等其他事项。
第三十条 税务中介机构承接房地产开发企业土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：
(一)接收委托的清算项目符合土地增值税的清算条件;
(二)税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求;
(三)税务师事务所能够获取充分、适当的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告;
(四)与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书(甘肃省注册税务师管理中心监制的业务约定书)，并报主管税务机关备案。
(五)能严格按照国家税务总局下发的《土地增值税清算鉴证业务准则》 (国税发〔2007〕132号)文件规定执行。
第三十一条 税务中介机构应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。
第三十二条 税务中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。中介机构应按税务机关规定的《鉴证报告》范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》，并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。
第三十三条 税务中介机构在受托办理土地增值税清算业务时，应以有关法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的《鉴证报告》并承担相应的法律责任。
第三十四条 对中介机构出具的《鉴证报告》，经税务机关审核退回后，重新提交仍未达到《鉴证报告》要求的，将不允许再从事土地增值税清算鉴证业务工作。
第七章 法律责任
第三十五条 对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。
第三十六条 税务机关在土地增值税清算审核工作中，发现中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外，还应对违纪单位进行通报，并对通报的中介机构所出具的鉴证报告，在办理土地增值税清算工作时均不予认可。
第三十七条 对进行土地增值税清算后应补缴税款的纳税人，未按规定期限缴纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》六十八条等有关规定进行处罚。
第八章 附则
第三十八条 本办法由兰州市地方税务局负责解释。
第三十九条 本办法中所称“主管地方税务机关”，是指市局专业管理分局、县区级地方税务机关及其所属的税务所。
第四十条 本办法自发布之日起执行。以前规定与本办法有抵触的，以本办法为准。
